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发表于 2019-3-14 19:25:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2019年来的三场土拍一场热过一次,开发商的拿地热情十分高涨,就拿刚刚过去的猪年首拍来说,木渎地块、新区美罗地块等都出现了高溢价率,这也被看做是楼市回暖的征兆。




而纵观近年来的土拍楼面价,2万+地块频现,1.5万+地块遍地都是,而高地价必然带来高售价,于是,整个苏州进入了改善为王的时代。


然而,改善市场却也因此参差不齐,因为楼面价高所以有不少项目都是“被动改善”,可能在产品力和生活场景的营造上并没有达到改善的真正标准。






今天我们就拿改善住宅市场上的明珠高端住宅来看一下真正的改善应该具备的气质,这些高端住宅,可以说每个项目都在近10年来苏州楼市里划上了浓墨重彩的一笔。


2007年,仁恒入园区,打造了仁恒双湖湾,可以说开创了双湖板块高端住宅的元年,苏州第一次有人在住区设立了6000运动会所,并引入了金钥匙物业。






2013年,金茂入苏州,打造姑苏金茂府,在被别墅统治下的古城楼市里一种全新高端产品开始冒头,首次在苏州引入“科技智慧精装”概念,配备中央空调、地暖、新风系统等当时还属罕见的精装标准。






2016年5月,唐宁府园区地王亮相,高端住宅走入新的纪元,开始了全维度高端住区标准,第一次全大户圈层规划,保证了圈层纯粹性,同时精装配置全面与国际同标。会所在原先运动的功能上加入了恒温泳池,更加关注物业服务。






同年6月,旭辉铂悦犀湖亮相,与唐宁府一样在精装,会所,圈层,物业四大维度进行了高端配置,产品上以平层+墅式产品的搭配,也从购买力上对人群进行区隔,会所打造成“城市会客厅”的标准,成为园区南独墅湖板块内的住区标杆。






.......


当然,以上仅仅是微公子选取的一些具有代表意义的高端住宅,同期的其他项目可能还有不少,不再一一罗列。


2


通过对比可以发现,高端住宅之所以称之为高端住宅,还是有很多方面的共性,集中在四个方面:圈层、奢装、会所、物业。


打造圈层:你的邻居在一定程度上决定了整个社区的高端与否,身份纯粹性是众多高净值人群购房所关注的重点,于是高端住宅通过产品本身定位和大户型的设计对客户进行了自然筛选,来保持整个客户群的高度,形成特定圈层。


必备奢装:从前些年的毛坯到近年来的精装,这是高端住宅的必然趋势,都有了“非精装不高端”的说法,奢装以超过客户预期的标准,让精装真正有了意义,无论是德系的精装还是甄选全球顶尖的品牌,这都是高端住宅产品的必备。


强化会所:针对高端客户群体,需要有与之匹配的生活模式来满足圈层社交需求,于是产生了会所,并且会所具备的功能也在不断的进化,全能型会所时代正在到来。


注重物业:物业是入住体验的保障,高端住宅匹配的基本都是金钥匙等级的国际物管。






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举一反三,回过头来,根据高端住宅所需要的气质再来看一下目前苏州市场在售项目,究竟有哪些项目能够称得上是“高端住宅”。


姑苏区:仁恒公园世纪


精装标准较高,是公园系TOP精装,会所功能比较单一主要聚焦运动功能,物业是美誉度较高的仁恒物业,户型面积段跨度大,有小户,圈层不够纯粹。一期售完已交房,二期部分为年底交房,部分为2021年初。






新区城铁新城:璞风华


精装标准配置较高,大部分采用欧美一线品牌,对比来看,在卫浴方面,品牌略差于公园世纪。物业上配置了最高级别的国际金钥匙物业。在会所上,璞风华做了很多尝试,保留了更专业的健身与恒温泳池的标配,还引入了西西弗书店与喜马拉雅耳机森林与录播间,功能上与当下精英生活方式不谋而合。户型上全四房设计,圈层更纯粹。另外,项目正对新区永旺,商业配套完善。璞风华预计于4月交房,是苏州全市唯一一个纯现房销售的高端住区。






新区科技城:金茂府


苏州第二座金茂府,95-165 m三房、四房产品,客户层次跨度较大,未配备成熟的社区会所,在物业和精装标准上则秉持着一贯的科技住宅属性,标准基本是市面上第一梯队水准。预计2020年年初进行首批交付。






相城高铁新城:建发泱誉


新中式住宅的典范,包括115-134高层以及136-150退台式洋房,户型面积较大,圈层较为纯粹。同时,泱誉配备具有中式韵味的高端会所,将室内空间融入园林之美。唯一不足的是,由于限价,泱誉没有采用建发擅长的精装,为毛坯交付。目前,一期已交房,二期将于2019年年底交付。






这可能是目前苏州市场上最具代表性的一些高端项目,当然可能还有一些售价较高的项目,但是高端与否可能还需要购房者自己进行判定,而真正的高端住宅无疑是当下市场下最值得入手的产品。


4


在建筑大师肖瑙尔的《住宅6000年》这本书里,曾说:“住宅绝非一个个孤立的房子,而是一个颇为复杂的生活系统,它的最终宗旨是要使人生活得更加舒适和便利,住宅发展到今天,它承载的是人类对于“家”的复杂情感。”






是的,住宅已经从以前冰冷冷的房子向生活系统的打造上转变,而高端住宅之所以称为高端住宅,可能更多的是先人一步的为客户提供更多的选择。


圈层、物业、会所、奢装等无一都在为客户解决更多的问题,共同打造一个宜居性更高的住区,这一点是很多普通住宅无法做到的事情。


而且,高端住宅的属性让它无论在什么样的市场行情下都能稳坐泰山,因为好产品永远都是市场所需要的。


当下,整个市场行情回暖趋势明显,也许高端住宅又将迎来又一个爆发式发展的机遇。对于有购房需求的客户,这也是他的机会。


信玉堂地产

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